Si su inmueble está embargado desde hace más de 10 años contados desde el 1 de octubre de 2012 hacia atrás, ya mismo podrá pedir la caducidad por intermedio de su abogado.
En nuestra cultura, para pocas personas hay algo más importante que tener una vivienda propia, o, en su lugar, poder invertir en apartamentos en busca de rentas fijas. Este es el sueño de la mayoría, independientemente del nivel económico. Por esto cuando a una persona le embargan su casa, su finca o su apartamento, lo normal es que haga todo lo que pueda con tal de pagar la deuda y evitar el remate. Y claro, en una gran cantidad de ocasiones la persona no alcanza a pagar la obligación durante el proceso ejecutivo y termina perdiendo su inmueble en un remate y recibiendo a cambio, si hay lugar a ello, la diferencia entre el valor de la deuda con intereses y costas, y el valor por el cual se remató el bien, que sería muy inferior al real, teniendo en cuenta que el remate inicia en el 70% del valor comercial del bien.
¿Un inmueble puede permanecer embargado indefinidamente?
Estamos de acuerdo en que es justo que si una persona no paga una deuda su acreedor pueda obtener de su patrimonio la garantía del pago; para eso están las medidas cautelares, para hacerse efectivas. ¿Eso significa que el deudor puede tener embargados sus bienes inmuebles de manera indefinida en caso de que la deuda siga en curso? Antes de la Ley 579 de 2012, sí, pero con la promulgación de esta ley, que empezó a regir el 1 de octubre de 2012, un embargo sobre un bien inmueble no podrá tener una vida superior a los 10 años. Si pasado este tiempo el inmueble no se ha rematado, el embargo debe levantarse, pues caduca. La lógica de esto es que un embargo indefinido le generaría un perjuicio al propietario y premiaría al acreedor negligente que no materializa el embargo dentro de un tiempo más que suficiente.
¿Cuáles inmuebles podrán pedir caducidad de embargo?
La gran ventaja con que cuenta el deudor y propietario del inmueble desde el 1 de octubre de 2022, cuando se cumplieron 10 años desde la promulgación de la Ley 579 de 2012 —y nosotros podemos ayudarle— consiste en que, si su inmueble está embargado desde hace más de 10 años contados desde el 1 de octubre de 2012 hacia atrás, ya mismo podrá pedir la caducidad por intermedio de su abogado ante la entidad administrativa correspondiente y por medio de los canales jurídicamente procedentes, tarea que nuestra firma ha logrado con éxito para embargos antiguos de entidades ya desaparecidas como Conavi, Concasa, Banco Central Hipotecario y tantas otras que comúnmente vendieron sus carteras a otras casas de cobro.
Los embargos que sean posteriores al 1 de octubre de 2012 deben esperar a que se cumplan los 10 años. A la fecha de publicación de esta columna, 3 de abril de 2023, podrá pedirse la caducidad, cancelación y levamiento de embargos registrados entre el 2 de octubre de 2012 y el 2 de abril de 2013. Esta información usted puede obtenerla revisando el certificado de tradición y libertad de su inmueble y verificando en qué fecha quedó registrado el oficio de embargo.
¿Y qué pasa con la deuda?
Una vez enterado de tan buena noticia, el deudor se preguntará qué pasa con la obligación que tiene pendiente y que estaba soportada por el embargo que se logre levantar por caducidad. Claramente, una cosa es el embargo, y otra, la obligación. El deudor tendría que seguir atado a su carga de pagar la deuda, salvo que ésta prescriba, devenga natural o que se declare el desistimiento tácito en el proceso, asuntos todos diferentes del que nos ocupa en esta columna. Entonces, si el deudor es propietario de otros bienes diferentes, éstos podrían ser embargados.
En todo caso, para “curarse en salud”, como se dice coloquialmente, lo ideal sería que el deudor pagara la obligación o llegara a un acuerdo con el acreedor, hecho que lo haría obrar correctamente y le quitaría varios dolores de cabeza. Y, en cuanto al inmueble, lo mejor sería transferir el inmueble a un tercero por medio de una figura legal, como lo sería una donación o una compraventa con precio real. En esta firma no aconsejamos las mal llamadas “compraventas de confianza”, pues estas simulaciones afectan los derechos de terceros y ayudan a corromper la moralidad jurídica.
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