El arrendamiento es, sin duda, el contrato más usual en sociedades como la nuestra, que no son sociedades de propietarios, sino de inquilinos. Los países en vía de desarrollo son los países en donde la precaria burguesía vive más de la renta que de la producción. La costumbre de comprar inmuebles para obtener rentas se convirtió, con el tiempo, en el negocio de muchas personas. Por eso en nuestras sociedades abundan las inmobiliarias, y para todas hay trabajo. Son incontables los arrendamientos que existen en el tráfico jurídico y, por eso, hay una alta probabilidad de que a usted le interese esta columna.

Ya antes hemos enfatizado en la importancia de la asesoría jurídica preventiva en lugar de una asesoría, digamos, “curativa”, que, según dijimos, siempre será mucho más costosa y casi nunca resolverá del todo el problema. La prevención es vital en los arrendamientos para evitar arrendarle a una persona con incapacidad para cumplir sus obligaciones de cuidado o, más frecuente, de pago; o bien para no hacerlo, en el otro extremo, con un arrendador que termine perturbando la tenencia o lesionando los derechos de su inquilino de cualquier forma (sin embargo, ya haremos otra columna dirigida a arrendatarios). Pero elegir a la persona indicada no es lo único; también debe celebrarse un contrato escrito que regule todas las situaciones posibles y que sea claro para ambas partes; que surja no de los sistemas generales, sino de la voluntad de cada uno. No está de más recordar algo tan obvio que a veces se olvida: que los contratos se hacen para plasmar lo que quieren las partes, y claro, para leerlos y comprenderlos; no sólo para firmarlos.

Entonces, es momento de enlistar las 5 recomendaciones vitales para arrendadores, que aplica tanto para la vivienda urbana como para los establecimientos de comercio, aunque las leyes que regulen ambos contratos sean distintas, pues mientras que a la primera la regula la Ley 820 de 2003, que establece, entre muchas otras cosas, la prohibición de aumentar el canon anualmente en mayor proporción al IPC, para proteger los ingresos de la familia; a los segundos los reglamenta el Código de Comercio en su artículo 523 y siguientes, en donde aparece como un aspecto propio del arriendo de locales comerciales el derecho del inquilino a la renovación automática del contrato cuando lleva allí más de 2 años cumpliendo con sus obligaciones, en aras de proteger su Good-Will. Y claro, sobra advertir que también aplica para arrendamientos de otras cosas como carros, fincas, motos, aviones, etc., mismos que hallan su regulación en el artículo 1973 y siguientes del Código Civil.

1. Investigue el patrimonio de la persona a la que le va a arrendar su inmueble, de modo que tenga cómo responder ante un atraso y que usted pueda embargarle algo valioso en caso de incumplimiento; o exija que firme otra persona propietaria de inmuebles libres de cualquier gravamen, en condición de deudor solidario. Realícelo mediante su abogado de confianza, que es quien sabe cómo hacerlo.

2. Cuáles mejoras aplican y cuáles no: Aclarando de antemano que las mejoras son los arreglos o instalaciones que se hacen en el inmueble bien sea para repararlo o para hacerlo más cómodo o útil, deje muy claro en el contrato qué cosas se consideran mejoras necesarias, qué cosas mejoras útiles y qué cosas mejoras suntuarias, pues el Código Civil permite que sobre esto surjan disputas entre las partes cuyo lógico origen es el deseo de no pagar más de la cuenta. Un ejemplo de una mejora necesaria es la reparación de una filtración de agua en el techo; un ejemplo de una mejora útil es un ventilador de techo en una ciudad calurosa; y una mejora suntuaria es un lavamanos enchapado en oro. Las primeras las debe reconocer el arrendador; las segundas sólo si lo consiente y las terceras, por supuesto, no.

3. Fije una cláusula penal sancionatoria equivalente a 3 cánones de arrendamiento, para el caso de cualquier incumplimiento, no sólo el no pago de los cánones: daños al inmueble, perturbación a la vecindad, atraso en la administración, utilización indebida del lugar, etc. Es importante distinguir entre esa cláusula sancionatoria y la cláusula resarcitoria, pues la primera le permite cobrar más perjuicios que los pactados.

4. Si se atrasan en el pago de los cánones, así sea en uno, contrate a un abogado para que inicie un proceso judicial de restitución de inmueble arrendado y otro ejecutivo con embargo de bienes. No crea que radicar la demanda es ya “hacerle un daño” al inquilino. Su abogado puede demorar su trámite y manejar, en general, los tiempos, según evolucione la situación. Ante un inquilino moroso no puede perderse tiempo. De lo contrario podrán ser años en un juzgado.

5. Establezca con claridad el plazo del arrendamiento y el término que deberá respetarse en caso de que usted decida terminar el contrato previo a su vencimiento. A veces, si esto no se hace, puede pasar que el inquilino decida irse del inmueble dejando al propietario con el problema de tener que volverlo a arrendar, o, al contrario, que el arrendador necesite el inmueble o quiera terminar el contrato y no pueda hacerlo porque éste fue renovado. En este punto es importante, como en todos, la asesoría de su abogado.